La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha confirmado la condena a una comunidad de propietarios de Madrid, que deberá indemnizar con cerca de 600.000 euros a una empresa por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento de los contratos suscritos en 2014.

El litigio comenzó con una demanda interpuesta por la empresa contra la comunidad, argumentando el incumplimiento de los contratos de obra e inspección y mantenimiento firmados el 12 de marzo de 2014, tras la aprobación de la oferta de la empresa por parte de la junta de propietarios.

La comunidad se defendió solicitando la nulidad de los contratos y planteó una reconvención, en la que también solicitaba la resolución de los contratos por incumplimiento de la empresa, además de reclamar una indemnización.

En primera instancia, la sentencia desestimó la demanda y aceptó la reconvención, condenando a la empresa al pago de las costas. Sin embargo, la empresa apeló y, en segunda instancia, el tribunal acogió su recurso.

La sentencia del tribunal de apelación se basó en dos argumentos principales. Primero, que el presidente de la comunidad no estaba legitimado para presentar la reconvención sin la autorización expresa de la junta de propietarios, lo que llevó a la Audiencia Provincial de Madrid a declarar su falta de legitimación. Segundo, que el incumplimiento del contrato no fue por parte de la empresa, sino de la comunidad.

En su fallo, el Tribunal Supremo señala que, de acuerdo con el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, «el presidente ostentará la representación legal de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten». No obstante, matiza que esto no implica que el presidente tenga la facultad de actuar unilateralmente en asuntos importantes sin la aprobación de la junta de propietarios.

El Tribunal añade que, aunque la Ley de Propiedad Horizontal solo exige expresamente un acuerdo previo para que el presidente pueda ejercer acciones judiciales en determinados casos, como la cesación de actividades prohibidas o la reclamación de cuotas impagadas, no es razonable que el presidente decida unilateralmente sobre temas relevantes para la comunidad, como los contratos de obras que afectan elementos comunes.

En conclusión, el Supremo afirma que es necesario contar con un acuerdo previo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente para emprender acciones judiciales en nombre de la comunidad, a menos que los estatutos dispongan lo contrario o el presidente actúe en su condición de copropietario.

Finalmente, el Alto Tribunal determinó que los contratos se formalizaron con la autorización expresa de la junta de propietarios, por lo que su anulación también requiere una autorización expresa de la junta.